Por pelo menos 15 anos, os incorporadores têm promovido armazéns sustentáveis. Pesquisadores esperam que a demanda por essas instalações aumente, bem como por edifícios zero carbono.
Em meio a essa incerteza prolongada, todos concordam que os impactos da pandemia ainda não foram totalmente vistos. Meses depois, a crise da saúde está prestes a desencadear uma crise econômica global, e os setores imobiliários estão reagindo de forma diferente – algumas tendências, que já estavam em andamento, são acentuadas, enquanto outras são totalmente alteradas de seu curso original. Um dos setores vencedores em tempos de COVID-19 é a industria.
O setor industrial está prosperando, ao mesmo tempo que destaca o valor da resiliência das cadeias de suprimentos e, implicitamente, a necessidade de armazéns. Embora a indústria aponte para um certo futuro, esses prédios de logística estão prestes a mudar, e um relatório publicado pela JLL analisa quatro megatendências que eram óbvias mesmo antes da crise da saúde – mudança demográfica, mudança tecnológica, urbanização e sustentabilidade.
A população mundial está crescendo, embora em uma taxa de desaceleração. A previsão aponta para um aumento de 7.7 bilhões em 2019 para 8.5 bilhões em 2030. Mas o crescimento é desigual – uma forte concentração no crescimento populacional é esperada para alguns países da África Subsaariana, Índia, Indonésia e Paquistão. Prevê-se que a população da Europa diminua – de 747.6 milhões em 2020 para 734.7 milhões em 2030. Nos EUA, o ano de 2030 marca uma virada demográfica em que um em cada cinco americanos está em idade de aposentadoria, e em 2034 o Censo dos EUA projetos que os adultos mais velhos superem as crianças pela primeira vez na história dos Estados Unidos.
Os autores do relatório também destacam o envelhecimento da população, portanto um aumento da idade mediana. Esse aumento terá impacto sobre a força de trabalho, que crescerá a uma taxa mais lenta do que a população em geral, enquanto em alguns países se projeta um declínio. Em outras palavras, encontrar mão de obra para logística será cada vez mais desafiador.
Para resolver o problema de mão de obra, a automação e o uso de robôs provavelmente serão acelerados. Essa aceleração, por um lado, reduzirá a demanda por alguns tipos de mão de obra nos armazéns, enquanto, por outro, aumentará a demanda por pessoas com mais habilidades. Por sua vez, as pessoas com habilidades mais altas provavelmente empurrarão os incorporadores, investidores e empresas para fornecer aos armazéns um conjunto diferente de recursos e comodidades de construção, algo que os pesquisadores chamaram de abordagem de “armazém centrado no ser humano”.
As mudanças já estavam remodelando os armazéns, apontam os autores, referindo-se à introdução dos Sistemas Automatizados de Armazenamento e Recuperação. Atualmente, a pandemia impulsionou o comércio eletrônico e gerou demanda por diversos tipos de depósitos. Estamos testemunhando a Quarta Revolução Industrial, impulsionada por uma mistura de tecnologias, algumas estabelecidas, algumas emergentes ou pioneiras.
Os analistas da JLL destacam três tecnologias principais que têm o maior impacto no componente dos armazéns: Inteligência Artificial – a força por trás da automação, máquinas autônomas, robôs e “armazéns inteligentes”; A Internet das Coisas – a base para armazéns e logística “inteligentes”; e impressão 3D ou manufatura aditiva – com a menção de que esta, em particular, será mais significativa em setores selecionados. Os avanços nas tecnologias usadas em depósitos também significarão um aumento na demanda por energia, o que se tornará uma consideração crítica de localização.
Olhando para cada uma dessas tecnologias separadamente, o surgimento da automação e dos robôs, não apenas em armazenamento, mas em todos os setores e regiões geográficas, atraiu muita atenção no mundo científico. O setor de logística está particularmente inclinado a adotar a automação e os robôs devido à natureza de muitas de suas atividades e trabalhos, caracterizados por uma rotina previsível. Embora essas tecnologias venham a avançar consideravelmente na indústria de armazenamento, caminhões autônomos e drones precisarão de mais tempo para se materializar, pois ainda existem muitas barreiras legais e regulatórias.
O IoT, em conexão com “big data”, é o ambiente que melhorará as operações e a produtividade dos centros de distribuição, pois será capaz de sugerir uma melhor utilização do equipamento e do espaço em tempo real, minimizando os riscos para os trabalhadores. A tecnologia ainda está nos estágios iniciais, usada por algumas empresas como a DHL, mas sua taxa de adoção é modesta, e os autores do relatório acreditam que demorará para avançar.
A indústria de impressão 3D é avaliada em cerca de US $ 10 bilhões, incluindo impressoras e serviços relacionados. Até o momento, a tecnologia tem sido utilizada em aplicações de nicho em diversos setores como aeroespacial, automotivo e instrumentos médicos, bem como na fabricação de protótipos e componentes especializados. Seu impacto sobre os depósitos pode se traduzir em uma necessidade reduzida de estoque, com alguns itens sendo impressos como e quando necessários, em vez de mantidos em estoque.
Até o método tradicional de locação provavelmente mudará. Como a “economia compartilhada” está se tornando mais prevalente, o armazenamento sob demanda está ganhando força. Este novo tipo de serviço oferece uma vasta gama de espaços que vão desde armazéns básicos aos mais complexos, passando pela utilização de soluções automatizadas. Eles são adquiridos em regime de pagamento por uso ou por assinatura, permitindo que as empresas acessem as instalações (dependendo da disponibilidade) onde e quando precisarem.
O número de pessoas que optam por morar em cidades e áreas urbanas está em uma tendência crescente e isso torna a urbanização um subconjunto das mudanças demográficas. Embora o período de pandemia da COVID-19 tenha sido apontado como uma desaceleração ou mesmo uma reversão da urbanização, os analistas da JLL acreditam que a megatendência continuará a longo prazo. A COVID-19 e os bloqueios associados estão por trás do aumento dos gastos online em muitos países, e muitas previsões sugerem uma aceleração no crescimento online.
Consequentemente, isso pressionou a demanda por serviços de logística e edifícios nas cidades. No entanto, a disponibilidade de terras é escassa, devido à competição do uso de terras de alto valor, como habitação. Esse desequilíbrio entre a oferta e a demanda de logística beneficia os incorporadores e investidores imobiliários, pois é provável que sustentem um crescimento mais forte dos aluguéis do que o alcançado pelas propriedades logísticas tradicionais de grande porte. Em cidades onde a disponibilidade de terrenos industriais é limitada e os valores dos terrenos são altos, uma nova tendência está tomando forma – a chamada “intensificação industrial” pelo desenvolvimento de edifícios de vários níveis, onde os níveis superiores são servidos por elevadores de carga e edifícios de vários andares , que fornecem acesso direto de veículos aos andares superiores.
As operadoras enfrentam novos desafios, ao fornecer instalações adequadas e acessíveis nas cidades e arredores para seus clientes de forma eficiente e eficaz. Além disso, eles também precisam lidar com regulamentações projetadas para minimizar os impactos adversos do transporte de carga, como congestionamento da poluição do ar, emissões de carbono e ruído. Isso inclui restrições em rotas de caminhões, o tempo de entregas, sistemas de tarifação de estradas e zonas ambientais, como zonas de baixa emissão. Espera-se que esses regulamentos se tornem mais rígidos em várias geografias devido às crescentes preocupações sobre a qualidade do ar e a sustentabilidade.
As práticas de sustentabilidade e ESG vêm ganhando importância nas agendas políticas e empresariais, apesar de um conjunto palpável de ações. Na logística, o transporte é o principal contribuinte para as emissões de gases de efeito estufa das cadeias de abastecimento, respondendo por 87% das emissões globais de GEE. Os armazéns respondem pelos restantes 13 por cento. Dessa forma, as empresas que desejam descarbonizar precisarão abordar toda a sua cadeia de suprimentos, incluindo o potencial de compras mais locais. No entanto, alertam os autores, a contribuição dos armazéns não deve ser ignorada.
Armazéns sustentáveis não são novos. Por pelo menos 15 anos, os incorporadores os têm promovido, mas faltam estatísticas abrangentes sobre o estoque total de centros de logística verdes. Embora programas como o LEED sejam cada vez mais populares, os números são relativamente pequenos. As estatísticas do BREEAM mostram que em toda a União Europeia cerca de 2.200 edifícios industriais obtiveram algum nível de certificação BREEAM entre 2008 e 2018, 88 por cento dos quais envolveram novas construções e 12 por cento envolveram reformas ou retrofits de instalações existentes. Do lado do LEED, mais de 1.600 projetos de manufatura em todo o mundo obtiveram a certificação LEED, 90 por cento da nova construção, de acordo com o U.S. Green Building Council. Mesmo assim, o quadro ainda não está completo, pois também existem edifícios que incorporam recursos sustentáveis sem serem certificados.
Os pesquisadores estimam que nos próximos 5 a 10 anos, a demanda por armazéns verdes aumentará, bem como por edifícios Zero Carbono, já que as principais empresas estão aderindo à neutralidade de carbono. Edifícios carbono zero são baseados em uma abordagem de “vida inteira” e são definidos como quando a quantidade de emissões de carbono associadas aos impactos operacionais e incorporados de um edifício ao longo da vida útil do edifício, incluindo seu descarte, são zero ou negativos. Isso fará com que os ocupantes, desenvolvedores e investidores se concentrem mais em recursos de projetos centrados no ser humano para ajudá-los a atrair e reter colaboradores.
Das empresas contatadas para este relatório, três quartos concordaram ou concordaram fortemente que reduzir as emissões de carbono associadas às operações de seu armazém era muito importante. Essas empresas, que estão realizando ações climáticas baseadas na ciência por meio da iniciativa Science Based Targets, que faz parte da coalizão mais ampla “We Mean Business”, provavelmente impulsionarão a demanda onde têm instalações relevantes.
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por Anca Gagiuc, via CPExecutive