Como atingir o desempenho esperado em edifícios certificados LEED

Nos últimos anos, mais de 250 empreendimentos concluíram o processo de Certificação LEED® no Brasil. Aproximadamente 190 deles são edifícios novos que, em sua grande maioria, foram concebidos, projetados e construídos com as mais novas tecnologias disponíveis no mercado.
O crescimento do número de certificação LEED foi fundamental para que o mercado brasileiro pudesse contar mais facilmente com estas tecnologias, antes disponíveis apenas no exterior. O volume de certificações contribuiu para a popularização das tecnologias no mercado, reduzindo consideravelmente seus custos.
Nota-se, no entanto, que o embarque de tecnologias de última geração nas edificações – que propiciam alto desempenho e consequente redução nos consumos de água e energia – pode não gerar os resultados esperados, principalmente se elas não forem instaladas, configuradas e mantidas corretamente.
Estudos realizados pelo CTE, que avaliaram o desempenho previsto durante o processo de certificação e o desempenho real após a ocupação, indicam que mais de 70% dos empreendimentos certificados LEED apresentam consumo de energia médio 46% acima do previsto nas simulações realizadas para certificação, como pode ser observado no gráfico abaixo.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Obviamente que as simulações são previsões que levam em consideração uma série de fatores que se alteram durante a operação real do empreendimento, tais como horário de ocupação, quantidade de ocupantes, perfil dos ocupantes, existência de data center, dentre outros. Porém, nos levantamentos de campo, nota-se que estes não são os únicos responsáveis pelo “GAP” entre o desempenho previsto e o real, e que existem pontos a melhorar nas etapas de projeto, construção, entrega e operação.
Percebe-se que estas etapas não evoluíram na mesma velocidade que as tecnologias atualmente embarcadas nos edifícios de alto desempenho. Há ainda uma grande lacuna entre a teoria e a prática que precisa ser equalizada para que tenhamos edifícios de alto desempenho operando em sua plenitude, ou seja, com o conforto desejado pelos usuários, com o baixo consumo de insumos previstos na simulação e também com melhores resultados para os investidores e proprietários.
Para tanto, é necessária uma evolução geral no mercado, em que incorporadoras, construtoras, projetistas, instaladoras e empresas de operação e manutenção passem a entender todo o ciclo de vida de uma edificação e quais os impactos positivos e negativos em cada um dessas etapas, a fim de permitir um processo integrado, com foco sempre no melhor desempenho de cada uma das etapas.
Durante a etapa de projeto, por exemplo, é preciso entender os impactos da inclusão das novas tecnologias nas fases de instalação e operação e manutenção, para que as diretrizes de desempenho e as necessidades de manutenção sejam incluídas nos projetos e memorais.
Já durante as etapas de instalação e entrega, é importante que as premissas de projeto sejam seguidas na integra, pois tem se tornado comum a instalação incorreta de equipamentos fundamentais para a obtenção do desempenho, tais como sensores, atuadores, etc., o que impede a operação do sistema em sua plenitude. Temos, assim, o que costumo chamar de “desperdício tecnológico”, ou seja, um equipamento de alto custo está consumindo muito mais insumos do que poderia e não está trazendo os resultados para os quais foi adquirido.
Diante desses desvios, um processo de comissionamento, que preze pelo funcionamento integrado de todos os sistemas, e não apenas de componentes em separado, é fundamental. Isso porque temos observado nas edificações sistemas extremamente complexos operando incorretamente.
Em alguns casos, por exemplo, temos uma central de água gelada operando com o chiller em carga parcial, mas com o circuito de água gelada operando em carga máxima, porque o set point de pressão do circuito está acima da pressão real do sistema; em outros casos, a lógica de automação não foi corretamente desenvolvida para modular as bombas de água gelada de acordo com a demanda real, elevando o consumo de energia. Mais comum ainda é encontrarmos ventiladores e exautores, dotados de inversores de frequência, operando em carga plena ou com pequena variação, porque não existe lógica de programação para identificar a pressão correta no duto de insuflamento, ou porque os sensores não estão aferidos corretamente, ou nem mesmo foram instalados.
Nossas experiências na avaliação do desempenho das edificações nos levam a acreditar que esta lacuna ocorre por dois motivos principais. O primeiro acontece porque a fase de instalação e configuração da automação que controla estes sistemas é a última a ser concluída, sendo comumente entregue às pressas e às vezes nem mesmo em sua totalidade. Sendo assim, detalhes importantes, que permitiriam maior desempenho, não são plenamente comissionados, o que eleva a probabilidade de sistemas extremamente eficientes operarem aquém do desempenho previsto.
O segundo motivo ocorre porque a automação ainda é vista apenas como uma ferramenta de controle que permite apenas ligar, desligar e, em alguns casos, programar remotamente os equipamentos instalados. Na verdade, a automação deveria ser utilizada como uma ferramenta de Gestão e Controle, não só do funcionamento, mas também do desempenho dos equipamentos e sistemas embarcados, permitindo assim avaliar se estes estão operando em sua melhor condição e se atendem as premissas de desempenho esperadas. Esta percepção é confirmada quando conversamos com os operadores dos sistemas de automação e até mesmo com os gestores das edificações e perguntamos: “O que é possível fazer com o sistema de automação?”. A resposta é quase sempre a mesma: “Consigo olhar o set point, ligar e desligar tais sistemas.” Em pouquíssimos casos temos uma resposta do tipo: “Conseguimos monitorar, analisar e gerar melhorias nestes sistemas”.
Quando falamos de operação e manutenção dos edifícios certificados – que, segundo estudos realizados pela New Buildings Institute (NBI), é responsável por cerca de 33% do incremento de energia na operação real em relação ao consumo previsto durante a certificação –, encontramos uma grande quantidade de pontos de atenção (Vide figura 2). O principal deles, no entanto, se refere à evolução tecnológica que domina os Green Buildings e ainda não foi plenamente absorvida pelas equipes de Operação e Manutenção. É notório o desconhecimento das tecnologias que estão embarcadas, tanto de sua complexidade quanto de sua função para atendimento do desempenho previsto durante a certificação. A Operação e Manutenção são responsáveis por mais de 80% do impacto da edificação durante seu ciclo de vida, sendo de suma importância, portanto, a capacitação e o envolvimento das equipes de O&M desde a etapa de projeto, permitindo que os Green Buildings gerem todos os benefícios esperados.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Outro ponto de grande impacto são as rotinas de manutenção, comumente desenvolvidas com base em rotinas previamente aplicadas em edifícios mais antigos. Essas rotinas são deficientes, não levam em conta toda a complexidade dos sistemas de alto desempenho e não levam em consideração principalmente a manutenção e aferição de sensores e atuadores (responsáveis pela manutenção do desempenho para qual foram projetados), elevando não só o consumo de insumos, mas também acelerando a obsolescência do edifício.
A boa notícia, porém, é que nenhuma destas condições é permanente. Em grande parte dos casos, pode ser solucionada mesmo com o prédio já em operação. Para tanto, sugerimos alguns passos que se aplicam às edificações com certificação ou não:

1. Conheça seu consumo de energia e água – Grande parte dos edifícios certificados possui medidores por uso final, e alguns deles um medidor em paralelismo à concessionária, que lhe permite o monitoramento on-line do consumo de energia.

2. Conheça o consumo esperado para seu edifício – A simulação de energia pode ser um parâmetro inicial, mas utilizar uma ferramenta de benchmark lhe permite uma percepção melhor. Lembre-se que o correto é sempre estar relativamente abaixo da média de mercado, afinal você está operando um edifício de alta tecnologia.

3. Entenda quais são as tecnologias embarcadas – Entender quais são as tecnologias disponíveis, como funcionam e como devem operar, é fundamental para se atingir um bom desempenho.

4. Analise a operação real – A operação atual é condizente com as premissas de operação daquele sistema?

5. Utilize a automação como ferramenta de gestão – Entenda quais são os dados que o sistema pode gerar, e os transforme em informações que possam lhe ajudar a identificar o que não está operando na melhor condição. Isto irá lhe ajudar a mudar a forma de operar seu edifício.

Caso de sucesso
Para demonstrar a eficácia deste processo, apresento a seguir o caso prático de um edifício certificado LEED C&S em 2009 que, após passar por uma Auditoria de Energia realizada pelo CTE em parceria com a equipe do cliente, obteve uma redução no consumo de energia de até 18%, somente com correções operacionais em sistemas que estavam operando em condições aquém daquelas que a tecnologia embarcada permitia. Esta redução trouxe uma economia de R$ 900 mil/ano sem nenhum investimento em novas tecnologias.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Para concluir, é importante salientar que a ferramenta de Certificação LEED, assim como as demais, é um instrumento fundamental de mudança de mercado que, quando bem aplicada, permite reduzir significativamente os impactos decorrentes da implantação de empreendimentos imobiliários. Contudo, para que possamos colher todos estes resultados, é preciso dar um passo adiante: um passo em direção a um processo integrado, onde projeto, construção e operação dos Green Buildings sejam pautados pela obtenção do melhor desempenho ambiental, social e econômico em todo ciclo de vida da edificação.
Por Wagner Oliveira | Engenheiro Ambiental. Mestre em Tecnologia Ambiental pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas – IPT. Gerente de Operação e Manutenção Sustentável e Sistemas Prediais do CTE. Especialista em conservação e reúso da água em edificações e Operação Predial Sustentável. LEED® ACCREDITED PROFESSIONAL BD+C e EB O&M pelo US GREEN BUILDING COUNCIL e integrante do Comitê Temático Uso Racional da Água do Green Building Council Brasil e do Conselho Brasileiro de Construção Sustentável – CBCS.