ESG em Ativos Imobiliários

O movimento ESG é um interesse crescente no mercado imobiliário. O mercado está aquecido e se preparando para grandes investimentos na sustentabilidade das construções e manutenções dos ativos imobiliários. Dentre os inúmeros benefícios desse movimento, desta-se a valorização de imóveis certificados com selos de sustentabilidade.

O movimento ESG pegou também o mercado imobiliário de uma vez por todas. Após 15 anos construindo uma cultura de green buildings no país, o mercado acelera e se prepara para receber investimentos de investidores cada vez mais preocupados com a temática ESG, que, para além de rótulos, quer entender o mandato do fundo com relação aos impactos ambientais, sociais e de governança, e especialmente a cabeça dos gestores responsáveis.

É um investidor que quer monitorar, e quando necessário, engajar uma gestora sobre as políticas, sistemas e recursos utilizados para incorporar fatores ESG nas suas decisões de investimento, gerenciamento e administração.

Estamos vivendo um momento em que as gestoras de ativos e fundos imobiliários que querem atrair esse novo investidor começam a entender que ESG é cultura, e que incorporar ESG num produto específico e ignorá-lo no processo de investimento dos demais fundos e ativos da casa pode parecer greenwashing. 

No mercado imobiliário, o investidor pode alcançar padrões ESG maiores em ativos a serem construídos ou que passarão por retrofit do que através de trabalhos incrementais em ativos já em operação, apesar de aqui também existir grande espaço para melhorias e impactos positivos.

Os principais fatores ESG associados aos ativos imobiliários são:

1. Ambiental: Biodiversidade e habitat, Mudanças climáticas, Contaminação do solo, Consumo de energia, Emissão de GEE, Qualidade do ambiente interno, Localização e transporte, Materiais, Poluição, Resiliência a catástrofes/ desastres, Energia renovável, Compras sustentáveis, Gestão de resíduos, Consumo de água.
2. Social: Desenvolvimento de comunidades, Saúde e segurança, Direitos humanos, Inclusão e diversidade, Padrões e condições de trabalho, Parcerias em empreendimentos sociais, Relações com stakeholders, Facilidades para usuários – chuveiros, vestuários, Locatários controvertidos.
3. Governança: Práticas anticorrupção e lavagem de dinheiro, Cybersegurança, Segurança e proteção de dados, Multas legais e regulatórias, Clausulas ESG em contratos existentes.

Ao contrário do que poderia se imaginar anteriormente, incorporar os fatores ambientais, sociais e de governança no processo de investimento nos ativos imobiliários resulta também em maiores retornos financeiros e impacto positivo no Valuation destes ativos, protegendo o investimento de:

• Descontos no Valuation devido a gastos de capital adicionais, como por exemplo no upgrade de equipamentos para melhorar a performance energética;
  
• Descontos no Valuation devido a incertezas na receita futura, como por exemplo em edificações que não atingem os padrões mínimos de performance energética exigidos por legislação;
• Descontos no Valuation devido a riscos de obsoletismo, como por exemplo em edifícios de baixa qualidade que têm menor vida útil;

Abandono do deal devido a riscos inaceitáveis identificados durante a due diligence, como por exemplo proteção contra incêndio inadequada, alta probabilidade de desastres naturais, contaminação do solo.

A prática ESG e o investimento responsável geram valor aos ativos imobiliários devido à redução de custos operacionais, através da instalação de equipamentos mais eficientes por exemplo; à redução de liabilities pelo maior conhecimento das condições do ativo, reduzindo assim a probabilidade de litígios imprevistos; e à não-obsolescência por estar sempre à frente de requisitos regulatórios, reduzindo o risco de o ativo ser afetado por legislação mais restritiva.

Por outro lado, implementando uma política e processos ESG, o ativo imobiliário aumenta sua receita uma vez que os locatários preferem imóveis com maior desempenho ESG, o que reduz a necessidade de descontos e incentivos na negociação; diminui sua vacância com locatários mais satisfeitos tendendo a renovar seus contratos; e recebe aluguéis mais altos quando os imóveis são certificados com selos de sustentabilidade.

Por falar nisso, as certificações são amplamente utilizadas na indústria de real estate, das quais destacamos o LEED, AQUA, EDGE, BREAAM, WELL, e Fitwel dentre outras disponíveis no mercado e indicadas dependendo do perfil de cada grupo de ativo imobiliário e/ou investidor.

Elas podem ser usadas em cada um dos estágios do processo de investimento. Uma certificação é um sinal de que fatores ESG foram considerados no projeto da edificação e/ou na operação e é um indicador objetivo do que constitui um green e/ou healthy building.

Os reportes produzidos quando a certificação de um ativo imobiliário é obtida, contêm informações úteis e positivas de due diligence daquele ativo. As certificações também são úteis para atrair locatários e compradores. Alguns investidores colocam metas (até de 100%) para o número de propriedades certificadas nos seus portfolios. Para outros, possuir ou não uma certificação é decidido caso a caso.

Para implementar o investimento responsável e os fatores ESG ao longo de todo o processo de investimento, devemos:

• Identificar as questões ESG materiais ainda durante a busca, due diligence e planejamento de novos desenvolvimentos, ou na reforma de ativos existentes;
• Comunicar as questões materiais ao comitê de investimento e avaliar o seu impacto no valuation;
• Identificar questões ESG e inclui-las na gestão do ativo, no uso de administradores externos quando for o caso, e no engajamento com locatários;
• Adicionar valor quando o ativo é vendido através do reporte dos fatores ESG e seus respectivos impactos no ativo.

Nesta última etapa do processo de qualquer investimento imobiliário que é a venda do ativo, o gerenciamento dos fatores ESG e a consequente melhoria da sua performance durante a fase de propriedade, pode reduzir o risco e aumentar o valor que é percebido na sua venda da seguinte maneira:

• Identificando e gerenciando fatores ESG materiais ao longo do tempo evita que o comprador levante riscos não previstos para negociar um preço menor;
  
• Estabelecendo KPIs no começo do período de posse fornece evidência para apoiar a alegação que os fatores ESG são bem gerenciados;
• Demonstrando um approach profissional para gerenciar os fatores ESG usualmente pode significar que o ativo tenha sido bem gerido.

Por fim, para gerenciar os fatores ESG continuamente durante a propriedade e gestão dos ativos imobiliários, recomendamos minimamente os seguintes passos e processos:

1. Estabelecer metas que possam ser medidas, como por exemplos consumo de energia e de água, emissões de gases do efeito estufa, gestão de resíduos ou engajamento dos locatários;
   
2. Criar uma maneira de coletar dados do ativo relacionados a performance ESG e reporte aos stakeholders;
3. Identificar formas de melhorar a performance ESG através de um Plano de ação para cada um dos ativos.

João Marcello Gomes Pinto – CEO & Fundador da Sustentech.