Falar de gestão condominial e de construção civil na atualidade sem mencionar eficiência e sustentabilidade é seguir no sentido oposto da melhor definição dos temas, diretamente ligados à qualidade da vida e ao ambiente em que vivemos.
Temos hoje enorme procura por mais caminhos que melhorem as práticas de pequenos afazeres cotidianos nos edifícios e também de grandes projetos e atividades que resultem em maior economia, tanto financeira como de recursos naturais.
Para auxiliar os gestores na tomada de decisões, o Building Management System (BMS) é uma ferramenta de extrema importância uma vez que permite o uso de recursos tecnológicos para a tomada de decisões estratégicas
O BMS, também conhecido como Sistema de Gestão Predial, é uma ferramenta tecnológica que verifica e administra todo o aparato instalado em um empreendimento. Nele podem estar inclusos os sistemas de controle de acessos, refrigeração, de iluminação, de transporte vertical, de detecção e alarme de incêndio e tudo mais o que possa estar sob um controle informatizado.
O BMS é constituído por servidor, software, banco de dados, e rede de transmissão e sensores que captam informações o tempo inteiro da edificação. Todo este aparato tecnológico trabalha de forma integrada e disponibiliza ao gestor as informações em tempo real.
Dependendo dos demais sistemas instalados na edificação, o BMS tem a possibilidade de funcionar isolado ou integrado a outros programas, podendo chegar a um nível amplo de gerenciamento das mais variadas operações existentes ou disponíveis no local, trazendo um elevado grau de controle ao administrador, o que lhe dará grande segurança e assertividade nas ações decorrentes de sua avaliação.
A existência de um BMS nas edificações tem grandes vantagens, pois além de viabilizar toda essa facilidade tecnológica e de controle, é possível observar diversos outros itens:
- Mínimo impacto ambiental: Otimizar recursos implica diminuir desperdícios, reduzir a emissão de gases nocivos. O seu uso eficiente reduz o impacto à natureza.
- Economia financeira: É esperado que o BMS resulte em diminuição significativa no custo da utilização da energia elétrica e da água em um empreendimento.
- Eficiência energética: Não há dúvida sobre esta vantagem, uma vez que o sistema BMS permite: analisar e monitorar o consumo de eletricidade; controlar a iluminação, ligando e desligando luzes automaticamente, de acordo com a presença de pessoas no ambiente monitorado; ligar e desligar o ar-condicionado automaticamente; ajustar a temperatura do ar-condicionado à real necessidade do ambiente; criar medidas de economia para áreas desocupadas do edifício, etc.
- Redução de custos operacionais. Os diagnósticos avançados disponibilizados por um BMS auxiliam a criação de medidas visando o uso adequado de equipamentos e programação de manutenções em tempo hábil.
- Diminuição da incidência de falhas humanas e de equipamentos. O sistema permite o monitoramento remoto de equipamentos, bem como a integração de sistemas de câmeras e o controle de acesso ao local, por exemplo. O usuário pode definir alarmes para alertar sobre anormalidades, falhas em equipamentos e manutenções programadas, além de outros eventos.
- Permite o levantamento de dados por terceiros, como por exemplo agências governamentais, para a validação do consumo de energia no edifício, garantindo o cumprimento de legislações específicas.
- Economia de pessoal e de tempo: Informações são recolhidas sobre todos os setores do edifício e reportadas instantaneamente. Ao analisá-las, o administrador pode identificar e diagnosticar problemas operacionais remotamente, sem a necessidade de contratar um técnico para localizar a falha. Identificando problemas operacionais com antecedência, é possível reduzir custos com manutenção e prevenir interrupções no funcionamento das operações.
- Segurança: Edifícios apresentam diferentes necessidades quanto à segurança. O sistema BMS oferece várias soluções possíveis: Circuito fechado de televisão (CFTV) com câmeras de vídeo para o monitoramento do fluxo de pessoas e fiscalização de equipamentos, garantindo a segurança pessoal e a proteção do patrimônio. O sistema de câmeras pode ser integrado ao controle de acesso, otimizando a segurança do edifício.
- Centralização do controle e acesso remoto: É possível acessar informações pela internet, por meio de um navegador seguro e descomplicado ou ter o acesso limitado a uma rede interna ou a uma única estação de trabalho, de acordo com a conveniência. Em situações em que haja um conjunto de dois ou mais edifícios a serem monitorados, é possível integrar os sistemas de todos eles em um só computador, proporcionando maior comodidade e possibilitando a redução do quadro de empregados.
- Sistema adaptável a necessidades específicas: É possível escolher os recursos do sistema que realmente atendam ao que cada gestor precisa para possibilitar uma administração eficiente e aumentar os níveis de conforto e de segurança para os ocupantes do prédio.
Franco Morais, gerente de facilities da Iris Imóveis Corporativos garante que: “Na prática, o sistema pode gerenciar serviços de forma autônoma e torná-los mais eficientes. Nosso cliente pode contar com mais agilidade e segurança na solução ou, o que é ainda melhor, na antecipação de eventuais problemas. Se um sensor colhe informações que não combinem com condições pré-definidas, o BMS detecta a disparidade e emite um aviso sobre tal condição. ”
Diferenciais e aplicabilidade
O aprimoramento da gestão condominial passa pela aplicação de sistemas de gerenciamento predial. Não há área da administração pública ou privada que não se beneficie desse tipo de tecnologia. Franco Morais cita que vivencia diariamente essas vantagens nos prédios sob sua responsabilidade. “Ao monitorar e controlar condições ambientais, como temperatura e pureza do ar por exemplo, há um ganho significativo na qualidade dos processos executados nesses ambientes, além do aumento de produtividade e da sensação de bem-estar do usuário final. ”
Implementação de um BMS
A implementação é uma fase estratégica e de grande importância. É necessário avaliar que setores do empreendimento serão contemplados com o sistema e fazer análise detalhada do local e dos custos envolvidos. “Deve-se ter um bom planejamento antes de sair instalando sensores em todos os locais da edificação, pois as vezes na ânsia de monitorar tudo acabamos gerando uma infinidade de números onde nem todos são úteis ao gestor” cita Franco. Com informações geradas pela automação dentro do edifício, torna-se mais simples a análise por meio de dados reais e a comparação com os indicadores específicos, permitindo tanto uma análise técnica como financeira do desempenho da edificação.
Para os usuários, ter à disposição um edifício inteligente, inovador e mais sustentável, capaz de antecipar e adaptar cada ambiente às necessidades, é um aspecto facilitador da sua vida corporativa e também pessoal, porque agiliza, reduz trabalho, stress, melhora a qualidade do tempo e até a saúde, por consequência, tende a ser menos afetada.
O Building Management System representa o futuro da administração predial. As vantagens proporcionadas pelo sistema são comprovadas, fazendo com que esse seja um investimento altamente benéfico e estratégico.
por Grupo Orion e Iris Gestão, empresas Membro do GBC Brasil
