Mercado está cada vez mais entendendo a importância e as vantagens de readequar prédios existentes dentro dos padrões de sustentabilidade e eficiência do LEED.
Dentre todas as categorias de LEED, uma vem se destacando no mercado brasileiro. Trata-se do LEED EB O+M, que certifica a operação e manutenção de edifícios existentes. Em tempos de crise, o mercado imobiliário é um dos que mais sofrem consequências. Diante de um cenário desses, a reforma e readequação de ambientes já existentes toma força e o LEED EB O+M têm se mostrado como uma ótima alternativa esse momento.
O LEED EB O+M foi criado justamente para destacar edifícios que passaram por readequações visando deixá-los mais sustentáveis. “O EB O+M foi criado para que os potenciais e as premissas de um edifício sustentável pudessem ser aplicados à edificações já existentes”, explica João Vieira, gerente sênior de Construção e Sustentabilidade da Cushman & Wakefield. Essa categoria de LEED só permite a certificação do prédio como um todo, não apenas andares ou escritórios específicos. João ressalta ainda outra questão importante: “Uma das condicionantes pra que haja certificação LEED EB O+M é o fato de esse edifício precisa estar com pelo menos metade de sua capacidade locada”, explica. Consultorias especializadas, como a Cushman & Wakefield, têm notado o aumento da procura por esse tipo de LEED. João explica que o mercado busca essa certificação “porque sabe que isso se desdobra não só na questão ambiental, mas também em termos de economia de operação. O LEED acaba sendo um diferencial num mercado que está cada vez mais difícil. Nesse cenário, quem tem certificação sai na frente”.
Como fazer
Wagner Oliveira, gerente de sustentabilidade da consultoria CTE diz que o primeiro passo para a obtenção da certificação LEED EB O+M é a avaliação do edifício. “Esse diagnóstico permite avaliar o que precisará ser mexido na infraestrutura e o que precisará ser mudado nos procedimentos operacionais”, explica. João Vieira complementa que, quando a consultoria para a obtenção do LEED é feita, a primeira coisa analisada são os dados históricos de operação e manutenção, porque a partir daí é que são propostas as melhorias. “Prédios que não possuem esses registros tornam o processo de certificação muito mais difícil”, complementa. David Douek, diretor de desenvolvimento da OTEC, faz uma analogia interessante sobre o início do processo de implementação do LEED EB O+M. “Costumo comparar a certificação EB O+M com um transatlântico em movimento: o navio já está navegando numa determinada direção e tem gente a bordo. Quando você decide certificar um edifício já existente é como se estivesse dizendo que quer levar esse navio para a rota da sustentabilidade. Nesse caso, a primeira coisa que deve se perguntar é: quais critérios de sustentabilidade já tenho intrínsecos ao meu dia a dia da operação. Nisso você descobre que pode ser que já tenha alguns, pode ser que já tenha quase todos e pode ser que não tenha nenhum”.
Expor quais são as principais mudanças que um edifício precisa fazer para se adequar ao que é requerido para a certificação é complicado, conforme explica João Viera, pois depende muito da época da construção do edifício. Segundo ele, “em prédios mais modernos é natural que o investimento seja menor e direcionado a itens pontuais. Já em edifícios mais antigos, da década de 1980-90 o investimento terá que ser muito maior porque provavelmente será necessário requalificar todas as instalações”. Wagner comenta que “praticamente 100% dos prédios precisam mudar os procedimentos porque as políticas de manutenção geralmente não contemplam boa parte dos requisitos obrigatórios para a certificação”.
De modo geral, especialistas avaliam que o sistema de ar condicionado, o sistema elétrico e todas as questões envolvendo os recursos hídricos são os itens mais comuns que precisam de ajustes, em maior ou menor grau. “Às vezes é necessário realizar ajustes que o prédio não tem e que precisam ser feitos por conta da certificação. Tais procedimentos são definidos a partir de pesquisa. Dimensão de área externa, criação de uma política de controle de gestão de água e de energia são os ajustes mais comuns. Destaque para a questão da energia. A auditoria de energia é um item obrigatório e é bastante determinante para o resultado da certificação”, explica Wagner.
Preocupação com o depois
Como o próprio nome já diz, o LEED EB O+M certifica não só a readequação do edifício, mas também sua manutenção. Essa é uma questão crucial, não só nessa categoria de LEED, mas também em todas as demais. “Nos preocupamos demais com projeto e construção – e claro que são etapas fundamentais – mas a operação é a questão mais importante de um edifício, independentemente de se buscar ou não uma certificação. É importante que essa manutenção seja feita com atenção detalhada a cada um dos itens condicionantes à certificação”, ressalta João Vieira.
Por se tratar de uma certificação que também analisa a operação e manutenção, o LEED EB O+M tem validade de cinco anos e, após esse período, o edifício precisa passar por uma recertificação. “Quando você concede um LEED EB O+M, você está certificando um determinado período de tempo. É o retrato da análise de um determinado período, e espera-se que os edifícios mantenham a excelência de operação e manutenção ao longo do tempo, por isso há a necessidade dessa recertificação”, explica David Douek.
Buscar uma certificação LEED resulta primeiramente em benefícios ao meio ambiente. Mas não é só isso. Os benefícios econômicos também se manifestam rapidamente e tendem a ser duradouros. Wagner Oliveira diz que, após as realizações do que é requerido para a certificação, “a diminuição do consumo de energia pode variar de 10 a 15%. Já a redução no consumo de água pode chegar a 30% dependendo do projeto”. Além de tudo isso, o prédio em si se valoriza muito após a certificação, agregando valor de locação e venda. “O LEED EB O+M traz ao proprietário a oportunidade de encontrar soluções”, conclui Wagner.
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O caso de sucesso do BNDES
A sede do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) fica localizada na cidade do Rio de Janeiro. O prédio foi construído nos anos 1970 e inaugurado em 1982. Em 2016 recebeu certificação LEED EB O+M, graças a uma ampla reforma que deu mais eficiência e sustentabilidade ao edifício.
Sede BNDES
Em relação ao sistema energético, já haviam sensores de iluminação instalados nos banheiros. As luzes não ficavam permanentemente ligadas, o que representa uma significativa economia. Visando ainda maior eficiência, as lâmpadas convencionais do prédio foram todas substituídas por lâmpadas Led. “Outra questão que fez com que aumentasse a eficiência do local foi o isolamento dos dutos. Além disso, foi feita a implantação de um sistema de automação para o controle da temperatura interna e externa. Esse sistema serve para controlar de forma mais eficiente a funcionalidade do sistema de ar condicionado do edifício”, comenta Gabriele.
Outros destaques da reforma do edifício BNDES foram: a modernização da subestação de energia, dos elevadores e da central de água gelada; a implantação de torneiras eletrônicas com redutores de fluxo nos banheiros; a colocação de um sistema automático de irrigação dos jardins. Além disso, foi implantado um telhado verde no edifício, o que ajudou a diminuir a temperatura interna do ambiente. A ampla área verde no entorno do prédio do BNDES, com cerca de 8000 m² de fauna e flora preservadas, também ajuda no bem-estar dos usuários do edifício e contou pontos para a certificação.
Não bastou apenas reformar o prédio, também foi preciso trabalhar a conscientização dos usuários do mesmo. Para tanto, foram implantadas medidas para fazer com que os colaboradores usassem mais o transporte público, evitando os automóveis. “A localização do edifício, próximo a linhas de metrô e a uma avenida movimentada e com vários pontos de ônibus, também foi um diferencial que ajudou nesse processo”, ressalta Gabriele.
Gabriele Rosa conclui dizendo que, quando se trata de uma certificação que atesta a excelência da Operação e Manutenção, é muito importante o engajamento de todas as equipes e empresas que trabalham junto com o edifício que será certificado (empresas de limpeza, de transporte de resíduos, de controle de pragas, etc). Esse trabalho coletivo é decisivo porque, segundo ela, “os processos de operação e manutenção englobam todas essas equipes e o comprometimento delas com a certificação é algo fundamental para o resultado final. Tal comprometimento foi muito bem aceito no edifício do BNDES”.
O exemplo do Berrini 500
Localizado próximo à marginal do rio Pinheiros, em São Paulo, o Berrini 500 é um edifício projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake para a
XPar Empreendimentos e Participações. Com consultoria da Cushman & Wakefield, o edifício recebeu a certificação LEED EB O+M no nível Gold, por sua eficiência sustentável. Mesmo antes de ser certificado, o prédio já foi pensado para ser o mais eficiente possível, o que facilitou o processo de certificação. João Vieira, gerente sênior de Construção e Sustentabilidade da Cushman & Wakefield, explica que o Berrini 500 já era um prédio relativamente moderno e que “o trabalho lá se concentrou mais na questão da eficiência energética, com novos equipamentos, iluminação led, melhorias no sistema de ar-condicionado para promover uma melhor qualidade do ar e a implantação de um sistema de reuso da água”.
Berrini 500
Para a implantação do LEED, as principais mudanças foram: a redução de mais de 40% no consumo de água potável para louças e metais sanitários. Troca de torneiras dos lavatórios, válvulas dos mictórios e dos vasos sanitários, colocando válvulas e torneiras novas, mais eficientes na liberação da água. Também foi criado um sistema de captação de água da chuva, que supre 100% da necessidade do condomínio no que diz respeito à irrigação. Além disso, foi feita a implantação de iluminação Led nos halls dos elevadores, além de terem sido instalados sensores de presença. O sistema de ar condicionado é controlado por termostato em cada uma das VAV (Volume de Ar Variável), garantindo uma temperatura interna agradável a todos.
Outros detalhes interessantes do projeto são: o paisagismo do Berrini 500 foi elaborado apenas com espécies nativas, reduzindo a necessidade de irrigação. Os resíduos gerados no prédio são separados em recicláveis e não recicláveis, sendo que os recicláveis são encaminhados para uma cooperativa que dá a destinação adequada a eles. Além do mais, o edifício se localiza numa região com ampla oferta de transporte público, o que incentiva os usuários do local a optarem por esse tipo de transporte. Pesquisas internas indicam que 60% dos usuários que trabalham no prédio já utilizam o transporte público para acessar o local.
Porque procurar a certificação
O edifício Berrini 500 mostra como a implementação das diretrizes do LEED EB O+M traz muitos benefícios não só a prédios antigos, mas também a prédios mais novos. Sempre há o que melhorar visando de deixar o edifício mais eficiente e sustentável. Procurar a certificação LEED mostra isso.
David Douek conclui que “empresas que se mobilizaram para introduzir os processos de certificação LEED EB O+M encontraram inúmeras oportunidades de redução do custo operacional, melhorias de processo e oportunidades de eficiência. Isso sem falar nas melhorias da imagem coorporativa – tanto interna quanto externa. O processo LEED, seja para edifícios não certificados durante a fase de projeto e obra, seja pra edifícios certificados nessa fase, traz inúmeras vantagens e realmente favorece qualquer organização que estiver atenta a esses cuidados”.
Faria Lima 3500: um edifício triplamente certificado
Considerado um dos mais modernos e arrojados edifícios de São Paulo, o FL 3500 desponta como exemplo de beleza, engenharia e sustentabilidade.
Quem passa pela Avenida Faria Lima, uma das mais movimentadas da cidade de São Paulo, nota o prédio de longe. Estamos falando do edifício Faria Lima 3500 (ou FL 3500), edifício de arquitetura arrojada, todo em vidro, que é locado inteiramente pelo banco Itaú e lhe serve de sede. Com altos padrões de operação e manutenção, o prédio recebeu, em 2016, a certificação LEED EB O+M.
Inaugurado em 2012, o FL 3500 foi classificado como AAA (triple A), sendo considerado um dos melhores e mais inteligentes edifícios da capital Paulista. O empreendimento construído pela Tishman Speyer, em parceria com a KOM Arquitetura, tem cerca de 25 mil m² e cinco pavimentos. Foi certificado LEED Core & Shell (que certifica o entorno de edificações), LEED Commercial Interior (pelo interior do edifício) e mais recentemente LEED EB O+M, por sua excelência em operação e manutenção.
O fato de se tratar de um edifício novo e já anteriormente certificado tornou mais fácil a obtenção da certificação LEED EB O+M, o que não significa dizer que foi um processo simples. Em relação ao sistema hídrico do edifício, o projeto explica que foi feita “a instalação de arejadores de torneiras de menor vazão e uso de água não potável para descargas, oriunda da condensação do ar condicionado e da captação pluvial”. Essas medidas possibilitaram uma redução de quase 66% no uso de água potável pelo edifício.
Mais de 90 % das lâmpadas usadas na iluminação do FL 3500 são lâmpadas Led. Além disso, por ter sido projetado com amplas janelas e fachada toda em vidro, o edifício aproveita iluminação natural. Sem contar que foi instalado um sistema de automação da iluminação e do ar condicionado, possibilitando acionamento e desligamento dos mesmos de forma totalmente automática. Praticamente todos os equipamentos instalados nas dependências do edifício possuem o Selo Energy Star, que atesta baixo consumo de energia. Toda essa preocupação com eficiência energética possibilitou que o edifico consuma 31% menos energia do que gastaria sem essas medidas. Como parte das exigências para a certificação LEED, uma auditoria energética Lv.2 de ASHRAE foi contratada para identificar novas oportunidades que visam a melhoria da eficiência energética.
A preocupação com o descarte consciente de resíduos se reflete em números: graças a um trabalho de coleta seletiva e triagem, 100% dos resíduos não orgânicos gerados pelo edifício são encaminhados para a reciclagem. Os resíduos orgânicos são encaminhados para aterros sanitários.
Com todas essas medidas, o edifício FL 3500 conseguiu atingir 62 pontos, lhe garantindo a certificação LEED na categoria Gold, em agosto de 2016. Destaque para os itens “Uso Racional da Água”, que atingiu 13 de 14 pontos possíveis e “Inovação em Operação”, que conquistou 5 dos 6 pontos possíveis.
A consultoria ficou a cargo do CTE. “O interessante desse edifício é que estamos falando de um espaço com tripla certificação. Esse é um caso em que se percebem os benefícios somados dessas três certificações, resultando em um prédio altamente eficiente e muito bem operado”, analisa Wagner Oliveira, gerente de sustentabilidade do CTE.
Matéria retirada da 12ª edição da Revista GBC Brasil.