Certificados que apontam redução do consumo de água e energia e aumento de bem-estar são diferenciais para locação

Em tempos de políticas de ESG (governançca ambiental, social e corporativa) em alta, não basta ser sustentável, é preciso parecer sustentável. Certificações que atestam o bom uso de recursos naturais em construções ganham mais importância para fundosimobiliários e para empresas que precisam escolher seu escritório.

O selo de sustentabilidade LEED, concedido pelo GBC (Green Building Council) Brasil, é o mais utilizado pelo mercado, mas também há outros, como o Aqua HQE, adaptação de selo francês, concedido pela Fundação Vanzolini (veja abaixo).

“A certificação é a garantia de que aquilo que está sendo alegado foi visto de maneira sistemática por pessoas qualificadas”, afirma Manuel Carlos Martins, coordenador do selo Aqua.

Além do benefício para a imagem das empresas, a presença de uma certificação de sustentabilidade é o indício de que o prédio pode ser mais rentável para investidores, apontam especialistas.

Segundo Roberto de Souza, presidente do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações), que presta consultoria para certificação, a redução no consumo de energia e água pode ser de 30% a 40%, o que faz diferença no valor do condomínio.

A economia prporcionada pode ser refletida em uma locação mais cara por metro quadrado. Um estudo realizado em 2014 por pesquisadores da FGV (fundação Getulio Vargas) apontou que a presença da certificação era responsável, de forma isolada, por um aumento de 4 a 8% nos valores cobrados pela locação de prédios comerciais corporativos em São Paulo.

Roberto Perroni, diretor de real estate da Brookfield, que constrói e gerencia prédios comerciais, no Brasil, afirma que mais, do que um diferencial para aumentar o preço de locação, a certificação é critério de desempate na hora de uma empresa escolher onde montar seu escritório, ou centro de distribuição, o que diminui a taxa de cacância desses prédios.

Essa análise é comprovada por Mariana Hanania, diretora de pesquisa e inteligência de mercado, da consultoria Nemark. Segundo ela, prédios certificados em São Paulo têm vacância média de 10%, enquanto a média do estoque na cidade, para o mesmo padão, é de 14%.

Por isso, para Perroni, a presença de prédios com certificado de sustentabilidade no portifólio deve ser um dos critérios de avaliação de quem devide investir em fundos imobiliários.

“Tem muita gente que analisa o que está rendendo mais, mas tem que olhar tabém o lastro que esse fundo tem para geração de renda no longo prazo”, afirma. “[A presença do selo Leed] é um dos intens que você olha, que mostra que o prédio tem eficiência energética e atrai ocupantes de primeira linha”.

Dos 15 prédios da gestora, 14 possuem certificados. O único sem o selo, no Rio de Janeiro, deve ser vendido em breve.

No universo dos escritórios de alto padrão, conhecidos como AAA, tem certificado de sustentabilidade é pré-requisito. “Não existe mais padrão prédio AAAque seja desenvolvido e implementado que não certifique, porque senão começa com o ativo já desvalorizado”, afirma Manoel Gameiro, diretor da Ecoquest, consultoria em qualidade do ar, e ex-diretor do GBC Brasil.

Os selos de sustentabilidade chegaram ao Brasil em 2007 e são mais presentes em prédios novos, mas também é possível certificar construções antigas. O que muda é o tipo do selo. Quando o prédio já está pronto, pode tentar um selo de operação, como o LEED Operação e Manutenção e o ciclo operação Aqua, que são renováveis.

Ter um prédiocertificado exige investimento em materiais com menor impacto ambiental, já que esse item, também é analisado, e em tecnologia. Sensores ajudam a quantificar o gasto de eletricidade e água e a avaliar a qualidade do ar, por exemplo.

A automação do edifício ajuda a reduzir o uso desses recursos e adapta o prédio a novas situações, como quando  pandemia começou e boa parte dos funcionários ficaram em casa.

Souza ressalta que as certificações ajudam a criar uma cultura de sustentabilidade dentro da cadeia produtiva da construção, que se vê forçada a inovar para atingir os objetivos de economia de recursos naturais.

A evolução da tecnolodia permite que os selos sejam mais exigentes. Um exemplo é o certificado Zero Energy, criado pelo GBC Brasil, para construções que geram toda a energia que consomem.

Como conta Felipe faria, diretor- executivo da entidade, já são 20 edificações certificadas e há mais 75 em processo para obter o selo.

Além dos certificados de sustentabilidade, há selos específicos sobre o bem-estar e saúde dos ocupantes dos edifícios, como o Well e Fitell, que ganharam mais atenção com a pandemia.

Esses certificados analisam ergonomia, incentivo a atividade física, presença de espaços para a descompressão e a qualidade do ar e da água, entre outros itens. “Há quatro anos não havia demanda relevante para o selo de bem-estar, mas na pandemia se começou a notar mudança importante nisso”, afirma Gameiro. “Vamos ter que achar um balanço entre fazer um prédio sustentável e que garanta saúde e bem-estar para os ocupantes.”

A Brookfield está certificando seus prédios também com o Well. Souza e Gameiro veem esse tipo de selo como uma nova frente de diferenciação competitiva.

Condomínios logísticos também podem ser certificados, mas estão atrás do prédios corporativos nesse processo. Para Perroni, um dos motivos pe que a imagem das empresas está muito mais ligada ao seu escritório do que aos galpões de logística.

Prédios de salas comerciais, para empresas menores e profissionais liberais, também estão bem atrás na certificação. Segundo Faria, isso é explicado pela diferença de público entre essas salas e as lajes corporativas de alto padrão, já que grandes empresas estão mais sujeitas às cobranças por ESG. “Pode ser que, na visão do incirporador, não haveria diferencial competitivo para o público das salas”, diz.

Desde o início das certificações, o tempo de retorno sobre o investimento nas construções vem caindo. Se antes levava-se seis anos para compensar os gastos com melhorias na edificação, hoje é possível obter o retorno em um ano e meio ou dois anos, analisa Souza.